Dưới đây là trao đổi giữa GS. Đặng Hùng Võ với PV quanh vấn đề này:

- Ông có thể cho biết quan điểm của mình về việc Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản trong thời gian tới?

Việc sửa đổi 3 luật mà Quốc hội thông qua năm 2014 gồm Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện đang được Chính phủ đưa ra thảo luận. Đây là một thực tế đặt ra có liên quan tới khung pháp luật về phát triển thị trường bất động sản còn chưa theo kịp thực tế, dù các luật này cũng mới đưa vào áp dụng chưa đến 4 năm. Ngoài ra, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cũng đã được Chính phủ đưa ra chỉ đạo cụ thể. Trong đó, một trong những mục tiêu chính của sửa đổi là tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Nói rộng hơn, mục tiêu chính của Chính phủ là xem xét sửa các luật nói trên gắn với sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị 2009. Nếu không nói tới sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị thì mục tiêu trọng tâm của sửa đổi 3 luật nói trên chỉ là hoàn thiện khung pháp luật về phát triển thị trường bất động sản nói chung và tạo khung pháp lý đầy đặn cho phát triển phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng.

Tôi cho rằng, việc Bộ Xây dựng có trách nhiệm thực hiện sửa đổi 3 luật nói trên là hoàn toàn đúng đắn nếu không muốn nói là đã quá chậm so với yêu cầu của thực tế phát triển thị trường bất động sản.  

- Ông có thể cho biết vì sao việc đặt ra yêu cầu đẩy nhanh sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản trong thời gian này là điều cần thiết?

Khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh bất động sản đã có những đổi mới rất quan trọng trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong đó, việc cho phép các cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở cho mục đích để ở và để kinh doanh bất động sản được cho là bước đổi mới mạnh dạn nhất.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường

Theo đó, chỉ cần được nhập cảnh vào Việt Nam, mỗi người nước ngoài đều được phép mua một hoặc nhiều nhà ở gắn liền với đất ở hoặc căn hộ chung cư được sử dụng có thời hạn 50 năm đồng thời khi hết thời hạn sẽ được gia hạn theo quy định.

Với Việt kiều (người Việt Nam định cư ở nước ngoài), các quyền và nghĩa vụ liên quan tới sở hữu nhà ở cũng tương đương với người Việt sinh sống trong nước.

Mặc dù chính sách đã thoáng hơn nhiều nhưng ghi nhận thực tế cho thấy vẫn có rất ít người nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Việc khách hàng nước ngoài là triển vọng lớn của thị trường bất động sản mới chỉ là dự báo, còn thực tế thị trường chưa được như vậy.

Hơn nữa, rất nhiều vướng mắc pháp lý trong phát triển và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã nảy sinh trong thời gian qua đòi hỏi phải nghiên cứu để tạo ra khung pháp luật tạo nên động lực phát triển.

- Vậy theo ông, nên tập trung vào vấn đề gì khi sửa đổi luật liên quan?

Cũng như tôi đã nói ở trên, để sửa đổi cần xem xét 2 vấn đề cụ thể. Thứ nhất là hoàn thiện khung pháp luật cho cá nhân người nước ngoài tham gia thuận lợi vào phân khúc bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Việc điều chỉnh này cần theo hướng không ban hành những quy định với các điều kiện không minh bạch vì sẽ khiến người nước ngoài mất niềm tin, không muốn tham gia thị trường.

Thứ hai là mở rộng hơn nữa khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Hiện tại dù đã được cải thiện nhưng rõ ràng những quy định hiện hành đang có biểu hiện như một cái áo vừa may xong đã quá chật.

Theo pháp luật đất đai hiện nay, các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chỉ được phép thuê đất kinh doanh, dịch vụ có thời hạn. Quy định này chỉ hợp lý khi đầu tư theo phương thức truyền thống, tức chủ đầu tư sau khi hoàn thiện dự án sẽ đưa vào kinh doanh lưu trú, các nhà đầu tư thứ cấp có thể góp vốn trực tiếp với chủ đầu tư để cùng chia sẻ lợi ích.

Nếu được điều chỉnh kịp thời, khung pháp luật cho thị trường bất động
sản sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Ảnh minh họa.

Thời gian gần đây đã xuất hiện phương thức đầu tư phi truyền thống. Theo đó, các nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân mua các đơn vị bất động sản của dự án và đưa vào khai thác dựa trên hợp đồng quản lý và khai thác giữa chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân.

Phương thức đầu tư phi truyền thống này được phát triển bằng cách: các nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân chỉ tham gia khi tài sản họ mua của dự án được sử dụng lâu dài như chế độ sử dụng đất ở. Để thu hút đầu tư, nhiều địa phương đã giao đất cho các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng dưới dạng đất ở. Như vậy phương thức đầu tư phi truyền thống này nhìn chung không phù hợp pháp luật đất đai. Nếu muốn hợp thức hóa, chắc chắn tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phải tìm “thủ thuật” áp dụng pháp luật theo kiểu "lách" luật.

Việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng của một số địa phương vấp phải quan điểm trái chiều của công luận. Một số thì tán thành, số khác thì không.

Xét về bản chất thì đây là một bài toán đầu tư phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế du lịch Việt Nam để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Để phục vụ nhu cầu của khách hàng, các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đều cần mang tính chất để ở. Điều này thể hiện dưới dạng cho thuê theo ngày, ngắn hạn hoặc dài hạn. Ngoài ra, các bất động sản loại này cũng mang tính chất kinh doanh cho thuê làm nơi lưu trú. Tuy nhiên, nếu bất động sản sử dụng dài hạn theo chế độ của đất ở thì tiền sử dụng đất phải trả cho Nhà nước đương nhiên sẽ cao hơn nhiều so với tiền thuê đất được sử dụng có thời hạn để kinh doanh, dịch vụ. Tỷ lệ chênh ít nhất cũng khoảng 30%. Chưa kể, việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm cũng chính là một lợi thế với loại đất sản xuất kinh doanh, dịch vụ.

Để giải quyết gút mắc trên, tránh việc nhà đầu tư lách luật thì không nên quy định cứng nhắc rằng đất để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phải là đất ở được sử dụng lâu dài (được giao đất) hay là đất kinh doanh, dịch vụ được sử dụng có thời hạn (được thuê đất). Đây là một bài toán đầu tư khá đa dạng, do đó cần tạo lập khung pháp lý cụ thể cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức giao đất ở được sử dụng lâu dài hay thuê đất kinh doanh, dịch vụ được sử dụng có thời hạn.

- Xin ông cho biết việc sửa đổi này mang lại những lợi ích gì với sự phát triển của thị trường bất động sản?

Chắc chắn việc sửa đổi này sẽ mang lại hệ quả tích cực cho thị trường bất động sản, ở 3 điểm:

Thứ nhất, thống nhất khung pháp luật hoàn chỉnh để dễ triển khai trên thực tế vốn đòi hỏi tính phù hợp cao hơn, đồng thời ngăn chặn tình trạng chính quyền cấp tỉnh và nhà đầu tư tìm cách "lách" luật.

Thứ hai, việc sửa đổi sẽ tạo lực hút với các cá nhân nước ngoài, tạo niềm tin để họ tham gia vào kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, từ đó tạo động lực phát triển mạnh hơn cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, việc sửa đổi cũng sẽ tạo thuận lợi nhất cho phát triển và kinh doanh phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, sớm đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!